相关规定和解读

1、《商品房销售管理办法》第20条、第45条

《商品房销售管理办法》第20条明确：以房屋的产权登记面积作为确认交付房屋面积的凭证。《商品房销售管理办法》第45条第4款规定：“本办法所称产权登记面积，是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。”一般是指房屋产权证上记载的面积。以产权登记面积作为确认交付商品房面积的依据，缺乏可操作性。因此，实务中常常以测绘成果表作为交付商品房面积的依据。

2、《商品房销售管理办法》第34条

《商品房销售管理办法》第34条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”由此不难看出，测绘成果表是确认商品房产权登记面积的依据。一般情况下，测绘成果表会对房屋的建筑面积、套内面积和公用面积作出明确记载，因此，房地产行政主管部门审核房屋建筑面积测绘报告的行为，也成为可能出现行政争议的行为类型。

3、《物权登记与司法审查及新司法解释解读》

最高人民法院2009年度重点调研课题《物权登记与司法审查及新司法解释解读》一书中，对登记过程行为的可诉性第5点关于测绘单位等文书是否可诉中明确：“第一，如果测绘单位没有与登记机构脱钩，则这些机构的行为系受房屋登记机构委托而为，可以起诉登记机构。第二，在脱钩的情况下，当事人认为应用于登记的测绘报告，存在测绘单位不具有测绘资质、测绘报告不符合《房产测量规范》规定的格式、公摊位置不符合《房产测量规范》关于公摊面积的计算规则，可以选择起诉登记机构；不属于以上情形的，可以选择起诉这些机构，但属于民事诉讼。”

结合上述解读意见，笔者通过大数据检索方式，检索物权登记中“测绘报告审核”的相关行政案件案例。

大数据报告数据来源

时间：2023年2月19日之前

案例来源：Alpha案例库

案由：行政

检索条件：

全文：行政审核

全文：测绘报告

案件数量：17件

数据采集时间：2023年2月19日

笔者摘录了部分司法实践涉及“登记行为”的行政审核案件类案件的说理。

案例一【摘自（2018）青01行终8号】

“……第二，本案是否属于可诉行政行为。原告提起本案诉讼的诉讼请求是针对被告对第三人西宁测绘所作出的《不动产测量报告》对涉及原告的房屋面积测绘成果的审核行为是否违法的问题，符合行政诉讼法受案范围的规定，具有可诉性。

案涉行政审核行为，是房地产开发项目竣工验收后，房地产开发企业依法进行房屋产权初始登记而委托测绘部门对房屋面积进行测绘，相应测绘成果出来后房地产行政主管部门对该成果报告依法审核的行为。被告作为测绘报告的行政审核部门，对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核，是在对测绘所原有的数据基础之上履行审核职责，但对测绘报告成果中的原始数据是否准确，不负有实际测量的职责。原告认为西宁测绘所没有进行现场实测，是对测绘成果存在异议，因而认为被告审核行政行为违法。依据《房屋测绘管理办法》第十七条：“当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定”的规定，可通过鉴定的救济途径进行解决。”

案例二【摘自（2015）苏中行终字第00262号】

“本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条第（一）项的规定，当事人提起行政诉讼应当具备原告主体资格，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。根据《房产测绘管理办法》第十八条的规定，用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，应经当地房地产行政主管部门审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。由此可知，通过房地产行政主管部门审核并备案的房屋测量报告，才可作为房地产开发商向房屋登记部门申请办理房屋所有权初始登记的材料之一。因此，本案被诉备案行为是保利公司在办理房屋所有权初始登记的一个前置程序，对购房人的权利义务并不产生实际影响。购房人若对保利公司交付的房屋有异议，应依照购房合同主张权利。综上，上诉人作为购房人，与本案被诉备案行为不具有利害关系，不具有提起本案诉讼的原告主体资格。原审法院裁定驳回邵明习等26人的起诉并无不当，依法应予维持。”

案例三【摘自（2011）开行初字第10号】

“本院认为，《郑州市城市房屋权属管理登记条例》第十四条第一款第（三）规定，因房屋面积发生争议，当事人要求测绘的，申请人或者其他利害关系人应当委托具有房产测绘资格的测绘单位进行房产测绘；该条第二款规定，测绘单位对其出具的房产测绘成果的准确性负责，用于房屋权属登记的测绘成果，房地产管理部门应当进行审核，审核后的房产测绘成果纳入房产档案管理。据此，第三人郑州市郑房测绘队是有房产测绘资质的测绘单位，有权对本案涉诉房产进行房产测绘，其作出的测绘报告属测绘成果，其应当对测绘数据负责；被告郑州市住房保障和房地产管理局作为测绘报告的行政审核部门，是在原有数据基础之上履行审核职责，但对测绘报告成果中的原始数据是否准确，不负有实际测量的职责。故原告如认为涉案测绘报告数据错误的情况下，可以通过民事或其他途径先行解决。”

涉川律师观点

1、对于“测绘报告行政审核“是否具有可诉性，存在两种不同理解：一是定性为办理房屋所有权初始登记的一个前置程序，单独诉“测绘报告审核行为”不予支持；二是认为该审核行为系行政部门履行行政职责，属于行政诉讼受案范围【参见（2018）青01行终8号】。

2、根据《房产测绘管理办法》第十八条的规定，测绘报告审核部门是在对测绘所原有的数据基础之上履行审核职责，但对测绘报告成果中的原始数据是否准确，不负有实际测量的职责。

3、购房户如对所购买的商品房交付时的面积有异议，认为涉案测绘报告数据错误的情况下，可以通过民事或其他途径先行解决，直接提起行政诉讼很难得到支持。

涉川律师统计了相关行政案件中被援引的高频法条，其中，高频实体法条见下表：

高频程序法条见下表：