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办案札记|定争止纷 四十多年的宅基地纠纷得以圆满解决

2023-03-20  93

提笔写下本文时,我在考虑这个案件能不能归类为“成功案例”,它甚至没有“胜诉”的结果,但因为本案所涉及的基础法律关系类型以及案件事实具有普遍性,且本案我代理的当事人对于案件处理结果十分满意,让我觉得这是一个不得不与大家分享的案例。


案情简介

五位原告通过继承方式,在“房地一体”确权政策实施时登记为案涉宅基地上房屋的权利人,而其认为被告——即五原告的叔叔,占用了案涉宅基地部分房屋,并用于出租,系无权占有,故诉至法院要求被告返还案涉宅基地、房屋及支付自2003年起至实际返还之日止的占用费用。


我方当事人被法院通知去签领诉讼材料,签领后就马上找到我咨询,我通过与当事人交流沟通、翻阅原告的诉状和证据,基本了解了案涉宅基地的情况并确定了基本的应诉思路:


本案最根本的点为“如何确定案涉宅基地及上建房屋的权属人?”进一步引申出“已经登记发证的宅基地及上建房屋是否必然就没有权属争议?”我的观点是:


01、不动产权证书只是权利的外在表现形式,只具有推定的证据效力,登记行为本身不产生物权,并不绝对具有代表不动产物权的功能,与实际权利状况并不一定完全吻合,在对不动产权属产生纠纷的当事人之间,不能仅以登记的权属人去确认案涉宅基地、房屋的权属,而应从物权的取得经过、实际占有及使用等行使所有权权利情况去综合分析和认定房屋的实际所有权属。

02、回归到宅基地的特殊属性,根据我国土地管理法及相关行政法规的规定,农村宅基地实行“一户一宅”的制度,农村宅基地审批以户为单位,宅基地的属性决定了户内成员对宅基地拥有共同的使用权。


故,此类案件可以从两类基础证据下手:一是关于宅基地的分配时间、政策,二是户籍登记信息。除此之外,还可以提交一些证据材料用以补充佐证:例如房屋现场照片、报建手续等。


我方在与当事人办理委托手续后,立即与案件承办人员沟通,申请律师调查令、调查取证,前往调取了案涉宅基地分配材料、宅基地登记信息以及户籍档案。非常幸运的是,虽然时隔四十年之久,案涉宅基地相关分配、户籍档案信息能够在零散、碎片的证据中得以拼凑完整。开庭前,我去了趟现场,实地查看了一下案涉房屋的基本情况。

庭审过程中通过我方举证质证,基本上已经把一个看起来“已经登记确权,没有权属争议”的案件成功导向了一个“历史遗留问题”,并还原了80年代分配宅基地时的历史情形,证明了我方当事人(被告)实际对案涉宅基地拥有权利,并非无权占有人。

同时,鉴于原被告双方为叔侄,除了在关于案涉宅基地权属、被告是否无权占有等问题之外,我在代理意见的最后引入了“公序良俗”原则,这也为后续案件处理埋下了伏笔。


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 (代理意见节选)


庭后原告代理律师多次与我沟通调解事宜,从一开始要求“归还宅基地、房屋并支付占用费”逐渐变成“归还宅基地、房屋,不用支付占用费”,最后变成“移交宅基地、房屋,原告方(侄子)包个红包给被告方(叔叔)‘吃甜’”。短短几天时间,原告方的态度逐渐转变,原告代理律师提出一个我很受触动,也最终影响我及我方当事人同意调解的一个观点:本案原被告双方身份关系比较特殊,这个案件如果最终通过法院判决解决,不管结果怎么样,双方矛盾纠纷仍然得不到一个有效解决,如果能够说服双方达成调解,那么双方家庭积攒了几十年的恩恩怨怨在此时也能一笔勾销,往后双方也不会因为这件事再有什么矛盾,对于我们代理人而言也算是一件功德。

最终在法院的主持下,原告主动申请撤回起诉,我方当事人主动移交案涉宅基地、房屋,原告方则托代理人转交了一个红包孝敬被告。


审判长在双方的和解笔录中提到:

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程序上的事处理完后,案件也算是告一段落。我给当事人打了个电话,汇报了案件结果,可以看出,当事人终于打心底里放下心里的“大石头”,多年的恩恩怨怨在此刻也都算化解了。或许承办案件不一定要“胜诉”,可以实质化解矛盾,才是好的结果,这也需要律师在承办案件时能够关注到案件的“痛点”,多方寻求解决方式,这或许也是法律程序的真正意义——“定争止纷”。


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(原告托代理律师转交给我方当事人的红包)



在此也感谢案件承办人员(审判长、法官助理、书记员)、原告代理律师的辛苦付出,共同促成了案件的和解。